Analiza przepisów dotyczących wynajmowania lokali komunalnych konińskim organizacjom pozarządowym.

Być może tytuł Was odstraszy, ale to jeden z ważniejszych rozdziałów w naszym raporcie Monitoring lokali udostępnianych organizacjom pozarządowym w Koninie napisany przez Krzysztofa Izdebskiego. Zachęcamy do zapoznania się z nim.
Analiza przepisów, dotyczących wynajmowania lokali komunalnych konińskim organizacjom pozarządowym. Zgodnie z określoną w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 1997 r. zasadą subsydiarności (pomocniczości) organizacje pozarządowe często prowadzą działalność, która polega na realizacji określonych zadań publicznych. Zadania te są powierzane im w różnych formach przez właściwe podmioty administracji publicznej. Aby zapewnić sprawną realizację działań, organizacje potrzebują czasami lokalu niezbędnego do prowadzenia konkretnych aktywności, opisanych w ich statutach. W tym celu ustawodawca dopuścił m.in. w art. 37 ust. 4a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.(1) o gospodarce nieruchomościami, że umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego. Wynika to głównie z faktu, że organizacje prowadzące działalność pożytku publicznego nie działają dla zysku i mają ograniczone w porównaniu z przedsiębiorcami możliwości pozyskania funduszy na wynajęcie lokalu po cenach komercyjnych.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, co znajduje swoje uzupełnienie również w treści art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (2) , który stanowi, że do zadań wójta (a więc również i prezydenta) należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Trzeba zwrócić również uwagę na pewien wyjątek od tej zasady, określony w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym. Na podstawie tego przepisu to rada podejmuje uchwałę w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Zgodnie z orzecznictwem zasady to ustalone na mocy jakiegoś przepisu lub zwyczaju sposoby postępowania w danych okolicznościach, a więc w odniesieniu do niniejszej sprawy, określony przez radę zbiór reguł postępowania organu wykonawczego w zakresie gospodarowania mieniem gminy (3) . To rada powinna podjąć uchwałę w tej sprawie. Takie stanowisko zyskało m.in. aprobatę wojewody wielkopolskiego, który w rozstrzygnięciu nadzorczym wskazał, że zgodnie z przepisem art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, (…) do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony.(…) Do czasu określenia tych zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Rzeczą rady gminy jest opracowanie podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego w zakresie zarządzania i rozporządzania nieruchomościami. Po podjęciu takiej uchwały wójt może samodzielnie gospodarować (nabywać, sprzedawać, wydzierżawiać, oddawać w najem, obciążać nieruchomości). (4) Takie podejście podzielane jest również przez sądy administracyjne. WSA w Olsztynie potwierdził, że gospodarowanie mieniem komunalnym, z wyjątkiem spraw o których mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym, należy do zadań wójta (art. 30 ust. 2 pkt 3 tej ustawy). (5) Stąd np. w m. st. Warszawie funkcjonuje uchwała Nr LVI/1668/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 maja 2009 w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat oraz wyrażenia zgody na zawarcie, po umowie zawartej na czas oznaczony, kolejnej umowy najmu z tym samym podmiotem, zmieniona uchwałą nr LXXVII/1994/2014 Rady m.st. Warszawy z dnia 6 marca 2014 r. oraz wydane częściowo na jej podstawie zarządzenie nr 5923/2014 prezydenta m.st. Warszawy z dnia 7 maja 2014 r. w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych na okres do lat 3 oraz szczegółowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat. Podkreślenia wymaga, że zarządzenie prezydenta m.st. Warszawy oprócz zasad najmu lokali na okres do lat 3 posługuje się w przypadku najmu na okres dłuższy pojęciem „szczegółowego trybu oddawania w najem”, którego zasady zostały określone w przywołanej uchwale.  A zatem to rada gminy musi w formie uchwały określić zasady gospodarowania mieniem, o którym mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy o samorządzie gminnym, a te czynności związane z gospodarowaniem lokalami komunalnymi, które dotyczyć będą wynajmu na okres krótszy niż 3 lata, powinny zostać określane przez wójta w formie zarządzeń.

W Koninie obowiązuje uchwała nr 208 Rady Miasta Konina z dnia 26 listopada 2007 r. w sprawie zasad wydzierżawiania lub najmu nieruchomości gruntowych, stanowiących własność lub będących przedmiotem użytkowania wieczystego miasta Konina na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, oraz zarządzenie nr 51/2015 prezydenta miasta Konina z dnia 23 kwietnia 2015 roku w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych. Uchwała określa w zasadzie wyłącznie kwestie wymogu udzielenia (lub nie) zgody Rady na dokonanie określonych czynności przez prezydenta w zakresie gospodarowania nieruchomościami. W §1 ust. 2 pkt 5 wskazano, że zgoda Rady nie jest wymagana, gdy nieruchomość oddawana jest w dzierżawę lub najem osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. Choć treść zasad budzi pewien niedosyt z uwagi na lakoniczny charakter, to tak oszczędne określenie zasad gospodarowania mieniem, o których mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a. ustawy o samorządzie gminnym jest dopuszczalne. W praktyce oznacza to umożliwienie prezydentowi swobodnego określania szczegółowego trybu najmu lokali w formie zarządzenia. Zarządzenie odnosi się zarówno do wynajmu lokali na okres do lat trzech, jak i powyżej tego okresu, i w nim szczegółowo określono zasady gospodarowania gminnymi nieruchomościami.

Zarządzenie prezydenta (§6 ust. 1 pkt 3) przewiduje możliwość wynajmu lokalu bez przetargu organizacjom pozarządowym, które realizują działalność statutową w wybranych obszarach. Można się zastanowić, czy katalog tychże działań nie powinien zostać rozszerzony również i o te organizacje, które prowadzą działalność w innych obszarach. Korzystne dla organizacji jest przewidziana w § 6 ust. 1 pkt 4 możliwość obniżenia stawek lub zwolnienia z czynszu w przypadku wynajmu im komunalnych lokali użytkowych. Powyższe uprawnienia nie przysługują jednak organizacjom, które chciałyby wynająć lokal na okres dłuższy niż 3 lata. Zarządzenie przewiduje bowiem możliwość wynajmu na ten okres wyłącznie w trybie przetargowym, co – jak zostało wspomniane wyżej – stanowić może obiektywną trudność dla organizacji pozarządowych. Warto zwrócić uwagę, że uchwała Rady dopuszcza wynajem nieruchomości bez przetargu również na okres powyżej 3 lat. Zarządzenie nie określa jednak szczegółowego trybu postępowania w przypadku, gdy organizacja chciałaby wynająć lokal użytkowy w trybie bezprzetargowym. W zarządzeniu powinno być np. określone istnienie powszechnie dostępnego, tzn. na stronie internetowej, wykazu lokali przeznaczonych do wynajmu w tym trybie. Przedstawiony na stronie internetowej urzędu6 schemat, choć stosunkowo przejrzysty, pozostawia kilka wątpliwości interpretacyjnych. Po pierwsze, na ile jest on zbieżny z treścią omawianego zarządzenia, gdyż posługuje się innymi pojęciami: w zarządzeniu jest np. mowa o najmie, a w schemacie o sprzedaży i użyczeniu, które są odrębnymi kategoriami stosunku prawnego. Nie jest jasne również, na jakiej podstawie i w jakim zakresie działają przedstawione w schemacie wydziały Urzędu Miejskiego. Nie wydaje się również zasadne wskazywanie, że tryb odwoławczy w przypadku negatywnej decyzji określają przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Zarządzenie bowiem milczy na ten temat. Pewnym wzorem może służyć opis procedury najmu lokali przez organizacje pozarządowe na stronie internetowej Urzędu Miejskiego w Toruniu. (7)

Podsumowując, istniejące w Koninie zasady gospodarowania mieniem komunalnym w postaci najmu lokali użytkowych organizacjom pozarządowym spełniają wymogi przepisów prawa. Wskazane jest jednak by – w oparciu o zarysowane wyżej postulaty – zostały one uzupełnione i uszczegółowione.

 

Przypisy
1 Tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.
2 Tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 594 z późn. zm.
3 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gorzowie Wlkp. z dnia 30 lipca r. II SA/Go 394/14
4 KN.Le.3.4131-1-367/11 – rozstrzygnięcie nadzorcze Woj. Wlkp. z dnia 18 listopada 2011 r.
5 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Olsztynie z dnia 7 października 2014 r. II SA/Ol 869/14
6 http://www.konin.pl/index.php/lokale-dla-ngo.html
7 http://orbitorun.pl/lokalemiejskie.html

Cały raport w PDF do obrania tutaj